Zapewniamy profesjonlaną obsługę księgową wspólnot mieszkaniowych oraz szereg usług usprawniających zarządzanie wspólnotami. Współpracując z nami, zarządzający wspólnotą zyskuje dostęp online do dokumentów i danych księgowych, a mieszkańcy do kartotek swoich lokali bez dodatkowych opłat. Elżbieta Rackiewicz. Jak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnego tytułu do ingerowania w sferę uprawnień poszczególnych właścicieli lokali, w tym nie ma prawa zakazywać prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej. Prowadzenie działalności gospodarczej w jednym z lokali wchodzących w Trzeba również zauważyć, że może także nastąpić przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu we własność. W związku z tym rozważyć należy, jakie skutki podatkowe wywoła tego typu działanie. Zastanowimy się nad konsekwencjami podatkowymi w zakresie ustalenia wartości początkowej środka trwałego oraz określenia Od 1 stycznia 2007 r. stosownie do zapisu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej Od spółdzielni mieszkaniowej można wykupić na własność nie tylko mieszkania, lecz także lokale użytkowe znajdujące się w blokach lub pawilonach handlowych. Mówi o tym ustawa z 15 wspólnota mieszkaniowa podatki. 26.10.2023 Najem prywatny: Czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja nie są przychodem Czynsz na rzecz spółdzielni mieszkaniowej oraz opłaty eksploatacyjne nie stanowią przysporzenia majątkowego, nie będą tym samym stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest We wspólnocie mieszkaniowej lokatorzy, mają więc większy wpływ na własne interesy oraz zarządzanie dobrem wspólnym, niż w przypadku członków spółdzielni. Mogą zadecydować m. in . o tym, na co przekazane zostaną środki z funduszu remontowego, a nawet mają wpływ na wybór firmy, która przeprowadzi renowacje w budynku czy Podatek płaci się tutaj od przychodu. Sprawdźmy jednak, jakie kwoty należy wziąć pod uwagę do odliczenia przychodu i potem podatku. 29.05.2014 Opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu Opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu jest jedną z dwóch form opodatkowania najmu. Podatek płaci się tutaj od przychodu. Po wykupie mieszkań własnościowych czy lokatorskich na własność, spółdzielnia mieszkaniowa może przekształcić się we wspólnotę mieszkaniową. Właściciele wykupionych lokali mogą ponadto domagać się wydzielenia swojego budynku z zasobów spółdzielni. Jednakże nawet przed wykupem wszystkich lokali na własność, członkowie W tej sytuacji pojawiły się wątpliwości: czy wspólnota mieszkaniowa powinna opłacać podatek CIT od dochodu uzyskanego z wpłat lokalu usługowego, które w całości są przeznaczane na utrzymanie nieruchomości wspólnej i czy wspólnota mieszkaniowa będzie zobowiązana opłacać podatek CIT od dochodu uzyskanego z odpłatnego najmu Tbb2m6. Co do zasady wszelkie dochody uzyskiwane przez osoby prawne podlegają opodatkowaniu. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje jednak pewne odstępstwa od zasady ogólnej i wprowadza wyłączenia od powyższej zasady. Jednym z takich zwolnień jest brak opodatkowania dochodów uzyskanych z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Jedną z najczęstszych form otrzymywania takich dochodów są wpłaty na fundusz remontowy. Wpłaty na fundusz remontowy - ogólna charakterystyka zwolnienia W pierwszej kolejności należy sięgnąć do regulacji art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, który opisuje wspomniane zwolnienie. Zgodnie z tym przepisem zwolnione są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, aby dochody tych podatników były wolne od podatku dochodowego, muszą zostać spełnione dwa warunki: dochody te muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na ich utrzymanie. Oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Nie podlegają bowiem zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia, a także dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części innej niż przeznaczona na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. Co to jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi? Niestety ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie wyjaśnia, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w rezultacie oznacza, że należy sięgnąć do wykładni językowej. Ta z kolei wskazuje nam, że gospodarka obejmuje całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z prowadzoną działalnością, a w odniesieniu do przedmiotowego zwolnienia – z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi stanowi zespół czynności mających na celu spełnienie oczekiwań mieszkańców i to zarówno ekonomicznych, jak i społecznych. Co zatem należy rozumieć poprzez zasoby mieszkaniowe? Pomocna w tej kwestii może okazać się interpretacja ogólna Ministra Finansów z 5 marca 2008 r., nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, gdzie wskazano, że za zasoby mieszkaniowe uznaje się znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, a także wyposażenie techniczne, np. strychy, piwnice, komórki, garaże. Z powyższego wynika zatem, że do zasobów mieszkaniowych zaliczymy nie tylko lokale mieszkalne, lecz także pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia, których istnienie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań. Szeroki sposób rozumienia pojęcia zasobów mieszkaniowych potwierdzają również sądy administracyjne w wydawanych wyrokach. Przykładowo w wyroku WSA w Bydgoszczy z r., I SA/Bd 641/07, zdefiniowano pojęcie zasobów mieszkaniowych w następujący sposób: Przez zasoby mieszkaniowe na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z r. o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie. Kolejny wyrok WSA w Szczecinie z r., I SA/Sz 631/08, informuje o szerokim rozumieniu tego pojęcia: Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami (lokalami) mieszkalnymi, mające zapewnić prawidłowe funkcjonowanie takich lokali mieszkalnych. Przez zasoby mieszkaniowe, którymi gospodaruje Wspólnota Mieszkaniowa, rozumieć należy nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi (np. z opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych), bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Przeznaczenie dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Kolejnym warunkiem, który musi być spełniony, aby wpłaty na fundusz remontowy były zwolnione od podatku, jest konieczność przeznaczenia tychże wpłat na faktyczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Są to zatem wpłaty celowe. Podatnicy chcący skorzystać ze zwolnienia zobowiązani są do odrębnego określenia wyniku podatkowego na danym źródle, tj. opodatkowanych dochodów i warunkowo zwolnionych dochodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Samo przekazanie przychodu na fundusz remontowy wspólnoty nie jest wystarczającym dla zastosowania wobec niego zwolnienia od podatku dochodowego. Korzystający ze zwolnienia podatnicy muszą przede wszystkim prowadzić działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, tylko z tego tytułu istnieje bowiem prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia. Przykład 1. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Przedmiotowe wpłaty są przeznaczane przez spółdzielnię na bieżące naprawy budynków mieszkalnych. W tym przypadku oba warunki ustawowe zostały spełnione, co oznacza, że wpłaty na fundusz remontowy stanowią przychód zwolniony od podatku. Przykład 2. Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Otrzymane wpłaty zostały jednak przeznaczone na marketing oraz reklamę spółdzielni. W konsekwencji takie wpłaty nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego i traktowane są jako przychód opodatkowany. Istotne dla zwolnienia jest również przeznaczenie tego dochodu. Musi on być skierowany na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. W wyroku WSA w Poznaniu z r., I SA/Po 1421/08, czytamy na ten temat: „1. Pojęcie zasoby mieszkaniowe jest określeniem zespołu lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. «Gospodarka» zaś to dysponowanie i zarządzanie czymś. Czynsz z najmu lokali mieszkalnych jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. 2. Czynsz przeznaczony na spłatę kredytu wykorzystanego na budowę lokali mieszkalnych nie służy utrzymaniu zasobów mieszkaniowych, ponieważ kredyt ten został zaciągnięty na budowę budynków mieszkalnych, a nie na ich remont”. Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez spółdzielnie mieszkaniowe. Działalnością taką jest wynajmowanie powierzchni reklamowych na budynkach, a także miejsc na dachach pod anteny satelitarne i telefonii komórkowej, oraz wynajmowanie lokali użytkowych. Należy zatem stwierdzić, że dochód osiągnięty przez wspólnotę mieszkaniową i przekazany na fundusz remontowy uwzględniany jest przez wspólnotę w rozliczeniu podatkowym w każdym tym przypadku, w którym pochodzą one z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W innym przypadku dochód taki korzysta ze zwolnienia podatkowego na mocy art. 17 ust. 1 pkt. 44 CIT i nie jest uwzględniany w podstawie opodatkowania. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe stanowią bardzo specyficzną konstrukcję prawną. Ze względu na swoją złożoną i szczególną strukturę posiadają one odrębny sposób opodatkowania. Na pierwszy rzut oka chciałoby się stosować do nich zasady właściwe dla spółek kapitałowych. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe różnią się jednak tym, że nie są osobami prawnymi, a nadto stanowią zrzeszenie osób, a nie kapitałów. Jak zatem wygląda opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych? Ze względu na specyficzny charakter tych podmiotów nie będą one podlegały opodatkowaniu CIT, o ile podejmowane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową czynności będą mieściły się w ramach „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. W pozostałych przypadkach spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa zapłaci 19% podatek. Czy dochody spółdzielni i wspólnot są opodatkowane?Wszystko zależy od charakteru działalnościGospodarka zasobami mieszkaniowymiCo stanowi dochód wspólnoty?Jakie dochody zostaną opodatkowane?Opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych Czy dochody spółdzielni i wspólnot są opodatkowane? Co do zasady spółdzielnie, jako osoby prawne, powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, zgodnie z przepisami ustawy o CIT. Niewątpliwie jednak akt ten wskazuje na pewne wyłączenia. Zostały one zawarte między innymi w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. Zgodnie z tymi regulacjami wyłączeniu spod opodatkowania podlegają dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskiwanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Wszystko zależy od charakteru działalności Precyzyjne określenie zasadności opodatkowania wymaga zatem odniesienia się do charakteru działalności spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Osiągnięty przez te podmioty zysk, pomniejszony o podatek dochodowy oraz dodatkowe obciążenia, nazywany jest nadwyżką bilansową. W oparciu o uchwałę walnego zgromadzenia podlega ona podziałowi proporcjonalnie do posiadanych przez członków spółdzielni udziałów. To, co spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa posiada, zawiera się w trzech zasadniczych filarach. Po pierwsze w funduszu udziałowym. Powstaje on z wpłat udziałów poszczególnych członków, a także z odpisów na udziały członkowskie, jeżeli doszło do podziału nadwyżki bilansowej i innych źródeł określonych w odrębnych przepisach. Po drugie w funduszu zasobowym, który opiera się na wpisowym części nadwyżki bilansowej. Po trzecie natomiast w funduszu wkładów istniejącego tylko w niektórych spółdzielniach, wymagających wniesienia wkładu, który podlega zwrotowi i nie uczestniczy w pokryciu straty. Przekładając to na stronę praktyczną, utrzymanie wszelkich przestrzeni służących prawidłowemu korzystaniu z lokali mieszkalnych nie podlega opodatkowaniu. Jeżeli jednak spółdzielnia osiąga dochód z wynajmu lokali użytkowych osobom fizycznym lub prawnym, to taki dochód nie podlega zwolnieniu, ponieważ nie mieści się w „gospodarce zasobami mieszkaniowymi”. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Dochodem spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej będzie zatem po pierwsze dochód faktycznie uzyskany z danego udziału, w tym również dochód przeznaczony na podwyższenie funduszu udziałowego oraz dochód, który stanowi równowartość kwot przekazanych na ten fundusz z innych funduszy. Po drugie dochód obejmujący wartość majątku otrzymanego w związku z likwidacją spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Dochód osiągnięty dzięki zyskom spółdzielni lub wspólnoty opodatkowany jest na zasadach ryczałtu, w oparciu o stawkę 19%. Należy jednak pamiętać, że w tej sytuacji możemy mieć do czynienia ze zwolnieniem. Skorzystanie z niego będzie wymagało jednak łącznego spełnienia kilku przesłanek. Wypłacającym dywidendę oraz inne przychody z tytułu udziału w zyskach osób prawnych musi być bowiem spółka, będąca podatnikiem podatku dochodowego i mająca siedzibę w Polsce. Po drugie tym, który uzyskuje dochód – i jednocześnie jest jego odbiorcą – musi być spółdzielnia. W praktyce zatem omawiane zwolnienie skupia się na dywidendach z tytułu udziału w zyskach osób prawnych. Zwolnienie to znajdzie jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy spółdzielnia uzyskująca dochód posiada udziały (akcje) w spółce wypłacającej te należności nieprzerwanie przez okres dwóch lat, a nadto, gdy ten okres upływa po dniu uzyskania tych dochodów. W przypadku niedotrzymania tych terminów po stronie spółdzielni pojawi się obowiązek podatkowy w wysokości 19% dochodów wraz z odsetkami. Oczywiście, przepisów dotyczących zwolnienia nie stosuje się wówczas, gdy byłoby to sprzeczne w danych okolicznościach z przedmiotem lub celem tych przepisów albo cel transakcji lub sposób działania był sztuczny. Co stanowi dochód wspólnoty? Innym aspektem opodatkowania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych jest zagadnienie gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT zwolnienie od opodatkowania oparte jest w dużej mierze właśnie na pojęciu „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Tylko takie dochody będą bowiem podlegały zwolnieniu. Czym jest ta tajemnicza gospodarka zasobami mieszkaniowymi? Opierając się dodatkowo na ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, trzeba wskazać, że pod pojęciem zasobów mieszkaniowych należy rozumieć lokale mieszkalne, pozostałe pomieszczenia i urządzenia, które wchodzą w skład budynku mieszkalnego, lub które znajdują się poza nim, których to istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań. Z powyższego wynika, że w ramach zasobu mieszkaniowego będziemy mieli nie tylko same mieszkania, ale również takie przestrzenie jak piwnice, strychy, garaże i pomieszczenia administracyjne budynku. Naczelny Sąd Administracyjny w jednym z wydanych wyroków stwierdził, że „pod pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania, mające na celu utrzymanie substancji pomieszczeń mieszkalnych w należytym stanie”. Tym, co wyróżnia elementy wchodzące w skład gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jest niewątpliwie ich mieszkalna funkcja. Opodatkowane nie będą zatem wszelkiego rodzaju opłaty związane z użytkowaniem lokali mieszkalnych, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych wpłat tych opłat lub czynszów itd. Takie stanowisko potwierdził również Minister Finansów w wydanej interpretacji ogólnej z 5 marca 2008 r. Odniósł się wtedy dość szczegółowo do postanowień art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, regulujących zwolnienia podatkowe. Jakie dochody zostaną opodatkowane? Skoro zatem wiadomo, co podlega wyłączeniu, należałoby również wskazać, jakie dochody zostaną opodatkowane. Ustawa wskazuje, że będą to wszystkie dochody osiągnięte z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od celu, na jaki zostanie przekazany. Mówimy zatem o działalności, która nie stanowi podstawy działania spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. W ramach tego należałoby wymienić wynajmowanie lokali użytkowych, wynajmowanie powierzchni budynków mieszkalnych (dachów, elewacji itd.) pod reklamy, ustawienie anten satelitarnych itp. Opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych Bez względu na to, czy spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa osiąga dochody z działalności zwolnionej od opodatkowania, czy też mu podlegającej, podmiot ten zobowiązany jest do złożenia zeznania CIT-8. Obowiązek ten istnieje nawet w sytuacji, gdy spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa poniesie stratę lub wykaże dochód zerowy. Ze względu na swoją wielowątkowość opodatkowanie spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych może okazać się problematyczne. Jak bowiem wynika z powyższych rozważań, możliwe jest zminimalizowanie obciążeń podatkowych spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych. Konieczne jest jednak opracowanie odpowiedniej strategii, która jednocześnie nie będzie wzbudzała podejrzeń ze strony fiskusa, a zatem wszelkie przepływy finansowe będą dobrze widoczne i w pełni uzasadnione. Autor: radca prawny Robert Nogacki, Kancelaria Prawna Skarbiec specjalizuje się w ochronie majątku, doradztwie strategicznym dla przedsiębiorców oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi. Duża część lokali mieszkalnych i użytkowych znajduje się w budynkach objętych wspólnotą mieszkaniową. Powstaje ona z mocy prawa i tworzą ją wszyscy właściciele lokali (chodzi o odrębne nieruchomości) w danym budynku. Ustawa o własności w równy sposób traktuje właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych w zakresie obciążeń związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Niestety, zdaniem organów podatkowych, równości tej nie ma w prawie podatkowym. Koszty muszą być dzielone sprawiedliwie Wspólnoty mieszkaniowe mają za zadanie gospodarować częścią wspólną budynku. W tym celu mogą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania we własnym imieniu. Z art. 3 ustawy o własności lokali wynika jednak, że część wspólna nieruchomości, którą gospodaruje wspólnota, nie jest jej własnością. Właściciele poszczególnych lokali są zobowiązani pokrywać koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. W tym celu wpłacają odpowiednie kwoty w formie zaliczek na rachunek bankowy wspólnoty. Ustawa o własności lokali, jeżeli chodzi o partycypację w kosztach utrzymania części wspólnej budynku, właściwie nie rozróżnia między lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi. Wspólnota nie może żądać od właściciela wpłacania większych kwot, niż wynika to z kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości (wyjątkiem może być uchwalony przez wspólnotę fundusz remontowy). Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej pokrywane są proporcjonalnie do udziału właściciela lokalu. Zasada ta dotyczy zarówno właścicieli lokali mieszkalnych, jak i użytkowych (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali). Ewentualna wyższa opłata dla właścicieli lokali użytkowych może być pobierana, jeżeli lokale te generują wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wspólnota nie może zwiększyć obciążeń właścicieli tylko dlatego, że nieruchomości są lokalami użytkowymi. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 6 kwietnia 2011 (I ACa 23/11). Ponadto właściciele lokali pokrywają koszty utrzymania własnych lokali. Przede wszystkim dotyczy to zużywanych w nich mediów, wody, energii itp. Część tych kosztów rozliczana jest za pośrednictwem wspólnoty (jeżeli właściciele lokali nie mają umów podpisanych bezpośrednio z dostawcami). Wspólnota to podatnik Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, jest podatnikiem CIT. Za przychody wspólnoty mieszkaniowej uznawane są wpłaty właścicieli dotyczące utrzymania kosztów części wspólnej budynku oraz kosztów zużycia mediów w ich lokalach. Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Łodzi z 3 sierpnia 2011 (IPTPB3/423-51/11-4/GG). Wspólnota, tak jak każdy inny podatnik CIT, ustala dochód podatkowy, pomniejszając przychody o koszty ich uzyskania. Kwoty wpłacane przez właścicieli mają jednak charakter zaliczkowy i ich rozliczenie z faktycznie poniesionymi kosztami wspólnoty następuje dopiero po zakończeniu roku. Powoduje to, że wspólnoty często uzyskują dochód podatkowy. Dodatkowo dochód może powstać poprzez wpłaty na fundusz remontowy, który często jest wykorzystywany dopiero w kolejnych latach. Ustawodawca zwolnił z CIT dochody wspólnoty mieszkaniowej. Zwolnienie to jest jednak dosyć skomplikowane. Podlegają mu dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Zwolnienie znajduje zatem zastosowanie pod warunkiem, że ich źródłem jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi oraz są przeznaczone na wskazany w ustawie cel. Na początek należy zastanowić się, co rozumieć pod pojęciem „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” oraz same „zasoby mieszkaniowe”. Na część pytań odpowiedział minister finansów w ogólnej interpretacji prawa podatkowego z 5 marca 2008 (DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82). Wynika z niej, że „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, są to znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne (np. windy, balkony, garaże itp.). Zdaniem ministra do zasobów mieszkaniowych nie zaliczymy więc nie tylko lokali użytkowych, ale również mieszkań, jeżeli znajdują się w budynkach niemieszkalnych. Akceptując stanowisko ministra, wspólnota byłaby zobowiązana zapłacić podatek od dochodów, które uzyskała z wpłat właścicieli lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku innym niż mieszkalny. Zwłaszcza w tym drugim wypadku trudno zgodzić się wykładnią fiskusa. Rażąco narusza ona prawa tych właścicieli w stosunku do właścicieli lokali mieszkalnych położonych w budynkach mieszkalnych. Jednak istnieją także argumenty, aby wpłaty od właścicieli lokali użytkowych również były zwolnione z CIT. Niekorzystne stanowisko fiskusa i sądu Oczywiście indywidualne interpretacje prawa podatkowego w ślad za interpretacją ogólną przekreślają możliwość zwolnienia dochodu z wpłat lokali użytkowych. Przykładem jest odpowiedź Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 29 kwietnia 2011 (ITPB3/423-66/11/MK). Izba powoła się na wykładnię językową art. 17 ust. 1 pkt 44 CIT, z której wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi. Podobną interpretację zastosował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lutego 2011 (II FSK 1651/09). Wskazał dodatkowo, że za takim rozumieniem przepisów przemawia również wykładnia systemowa i celowościowa. Sąd zauważył, że na gruncie ustawy o własności lokali oraz ustawy o ochronie praw lokatorów pod pojęciem „zasobu mieszkaniowego” należy rozumieć lokale służące do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji, zdaniem NSA, celem ustawodawcy było zwolnienie z CIT dochodu pochodzącego od właścicieli mieszkań. Zarządzają właściciele Po dokładnym przeanalizowaniu przepisów dotyczących gospodarowania budynkami wielolokalowymi nie sposób zgodzić się z argumentami fiskusa i NSA. Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT nie da się bowiem interpretować stosując wykładnię literalną. Trzeba bowiem pamiętać, że wspólnota jest powołana tylko do zarządu nieruchomością wspólną. Nie ma więc prawa gospodarować lokalami, które są własnością członków wspólnoty (nie wziął tego pod uwagę ani minister finansów, ani NSA). Literalne brzmienie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wskazywałoby, że zwolnienie ma zastosowanie tylko do niezwykle rzadko występujących w praktyce sytuacji, np. gdy wspólnota nabyła lokal mieszkalny i wynajmuje go we własnym imieniu, ponieważ tylko w takim wypadku może gospodarować „zasobem mieszkaniowym”. Z pewnością nie taki był cel ustawodawcy. Wykładnia systemowa Trudno również zgodzić się z dokonaną przez NSA wykładnią systemową. Z tej wynika bowiem, że ustawa o własności lokali zrównuje lokale mieszkalne i użytkowe. Mają one bowiem takie same prawa i obowiązki. Nie ma więc podstaw, aby oddzielać sytuację właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. Za objęciem dochodu z lokali użytkowych zwolnieniem z CIT przemawia zatem celowościowa wykładnia art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. Zwolnienia podatkowe, co do zasady, są odejściem od równości opodatkowania i uprzywilejowania jednych podatników wobec drugich. Jednak w omawianym przypadku jest zupełnie odwrotnie. Tylko szersze stosowanie zwolnienia zapewnia równość podatników wobec prawa. Pokazuje to poniższy przykład. Przykład Załóżmy, że istnieją dwie wspólnoty o takiej samej liczbie lokali i tym samym metrażu. Powierzchnia wspólna nieruchomości też jest taka sama. Różnica polega na tym, że we wspólnocie A mamy same lokale mieszkalne, a we wspólnocie B jeden lokal jest użytkowy. Obydwie wspólnoty zamierzają w 2014 r. remontować elewację. Koszt remontu w obu wypadkach to 100 tys. zł. W celu zapewnienia środków na remont właściciele ustalili począwszy od stycznia 2011 r. wpłaty na fundusz remontowy proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej. Na lokal użytkowy we wspólnocie B przypadała wpłata 1000 zł miesięcznie. Teoretycznie na funduszu remontowym wspólnoty na koniec roku powinno zostać zgromadzone z wpłat lokalu użytkowego 12 tys. zł. Jednak pieniędzy tych będzie o 2280 zł mniej, ponieważ wspólnota musi od nich odprowadzić 19-proc. podatek dochodowy. W 2011 r. nie pojawi się bowiem koszt uzyskania przychodu. Wspólnota A, w której nie ma lokalu użytkowego, na koniec 2011 r. zgromadzi więc na funduszu remontowym o 2280 zł więcej. Podobnie będzie w kolejnych latach. To powoduje dalsze konsekwencje. Pieniądze z funduszu remontowego miały być przeznaczone na elewację, czyli majątek właścicieli, a nie wspólnoty. W momencie remontu okazuje się, że brakuje kilku tysięcy złotych. Właściciele mieszkań we wspólnocie B nie mogą jednak żadąć dopłaty od właściciela lokalu użytkowego. Byłyby to bowiem wpłaty ponad jego udział w części wspólnej nieruchomości. Takie żądanie naruszyłoby więc art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali. Można jednak podnieść zarzut, że właściciel lokalu użytkowego faktycznie wpłacał rocznie o 2280 zł za mało na fundusz remontowy wobec udziału w nieruchomości wspólnej. W praktyce brakującą na remont kwotę równą odprowadzonemu podatkowi będą musieli dopłacić wszyscy właściciele (również lokali mieszkalnych) proporcjonalnie do udziałów w części wspólnej. W konsekwencji remont we wspólnocie B będzie droższy o 6840 zł. Właśnie takim przypadkom ma zapobiegać zwolnienie z podatku dochodowego. Przykład ten pokazuje, że stosowana obecnie wykładnia art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jest sprzeczna z celem tego przepisu. Zgadzają się z tym niektóre składy orzekające sądów administracyjnych. Niektóre sądy po stronie podatników W części orzeczeń wojewódzkie sądy administracyjne zgadzają się, że kwoty wpłacane przez właścicieli lokali użytkowych są zwolnione z CIT. Przykładem mogą być nieprawomocne jeszcze wyroki WSA we Wrocławiu z 3 października 2008 (I SA/Wr 223/2008) i WSA w Krakowie z 19 lutego 2010 (I SA/Kr 1807/09). W tym ostatnim czytamy: „Również wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej, utrzymanie własnych lokali w zakresie dostawy mediów do lokali i opłat na fundusz remontowy należy uznać za dochody wspólnoty mieszkaniowej przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych”. Są więc szanse, że wygra rozumienie przepisu zgodne ze zdrowym rozsądkiem. Wystarczyłoby, aby wyrażenie „zasób mieszkaniowy” zawarte w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT rozumieć w stosunku do wspólnot mieszkaniowych, tak jak wskazuje na to ustawa o własności lokali, jako „zasób lokalowy”. Grzegorz Tomala jest doradcą podatkowym, partnerem w kancelarii doradztwa podatkowego Marcin Szymankiewicz jest doradcą podatkowym prowadzącym własną kancelarię podatkową Więcej w serwisie: Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Wspólnoty mieszkaniowe » Koszty, opłaty, rozliczenia we wspólnocie